前阵子和大学同学聚会，碰到了我们班当年公认的“人生赢家”阿凯，作为土生土长的广州白云大房东，他早在上大学的时候就实现了月入数万的财务自由，毕业三个月就辞了互联网公司的offer，专心当他的包租公，那时候我们一群人挤在城中村出租屋吃泡面改简历，他天天在朋友圈晒早茶和收租的转账截图，谁看了不喊一句“羡慕了”，结果这次聚会，他刚坐下来就一口闷了半杯啤酒，吐槽说：“现在这大房东真没法当了，去年亏了八万，再亏两年我就要出去找工作了。”一句话把我们都整懵了，躺着收租的大房东，怎么还能亏呢？聊完才知道，阿凯的困境,其实是现在无数大房东的缩影。
手握5栋楼的大房东，怎么就亏了？
阿凯家是广州本地土著，爷爷那辈就在白云新市做小生意，后来城中村分地，家里盖了5栋五六层的农民房，手握完整产权，是实打实的大房东，2010年之后广州电商行业爆发，新市周边全是鞋城、电商园，外来打工者和创业者挤都挤不完，阿凯家127间房不到一周就能全部租满，每个月收租十几万，除去水电物业杂项，纯利能有五六万，那时候阿凯才读大二，每天的生活就是上课收租喝奶茶，我们都开玩笑说他是“天生赢在起跑线的大房东，根本不需要努力”。变化是从2020年之后慢慢开始的，疫情期间阿凯给租客免了三个半月房租，一下子亏了十几万，那时候大家都觉得熬过去就好，没想到疫情结束后，租客反而更少了，原来新市周边的很多小工厂，这两年陆续搬到清远、肇庆，工人跟着工作走了；做批发电商的商家，也大多搬到了番禺、花都租金更低的园区，留下来的空房越来越多，2023年阿凯统计，全年平均下来有17间房常年空置，空一间一个月就少赚一千多,一年下来就是二十多万的缺口。
刚好赶上2023年全国启动城中村改造三年行动，新市是广州第一批试点改造片区，2024年进入攻坚阶段，本来改造是好事，路宽了环境好了，按理来说租金能涨，可对于阿凯这种手握多套农民房的大房东来说，近百万的升级改造费用几乎都要自己承担：要求重新铺消防管线、加装烟感和消防栓，五栋楼下来花了40万；整改雨污分流管道又花了8万，一下子小五十万投进去，本来就有空租缺口，算下来2023年阿凯不仅没赚到钱，还净亏了8万,这是他当大房东十几年来第一次亏损。
阿凯还给我算了另一笔账：原来他的普通单间租金是800元一个月，现在片区旁边新建的保障房，带精装修配家具，租金才750元，还不收中介费，他要是敢涨价，租客转头就搬去保障房了，不降价就算不错，更关键的是，现在年轻人的租房要求早就变了，十年前只要能放一张床就能租出去，现在要带独立阳台、独立卫生间，允许养猫，还要配齐空调洗衣机，阿凯的房子大多是十年前装修，不少还是共用卫生间，根本不符合要求，全部重新装修要一百多万，投进去不知道多少年才能回本，不装就只能一直空着,进退两难。
当下大房东的集体困境，远不止租客变少
阿凯的遭遇不是个例，根据贝壳研究院2024年上半年发布的《全国住房租赁市场报告》，全国100个重点城市的住房租赁空置率已经达到16.6%，比2023年同期上涨了1.2个百分点，其中珠三角、长三角的城中村个人大房东房源空置率更是超过了21%，现在大房东群体遇到的困境，是多重因素叠加的结果，远不止租客变少这一件事。人口流动结构已经发生了根本性变化，过去二十年，人口源源不断往一线城市和核心大城市聚集，住房需求一直供不应求，大房东只要有房就能租出去，躺着赚钱，但这几年情况完全变了：大量制造业内迁或者转移到东南亚，蓝领打工者跟着工作机会走，很多人已经去了中西部省会城市，甚至回老家县城发展；年轻人就业观念改变，越来越多的人毕业之后选择考公考编回原籍，跨省流动的年轻人比2019年减少了近1000万，这是国家统计局2024年公布的官方数据,直接少了一大块核心租房需求。
保障房和品牌长租房的大量入市，分流了绝大多数刚需租客，住建部2024年最新数据显示，2021到2023年全国已经累计建成保障性租赁住房超过650万套，2024年还计划新建240万套，这些保障房大多选址在地铁沿线和产业园区周边，租金比市场价低10%-20%，还都是精装修，很多刚毕业的年轻人直接申请保障房，根本不会找个人大房东租房，加上长租公寓行业经过整顿后逐步规范，品牌公寓统一装修统一管理，符合年轻人的居住习惯,个人大房东根本抢不过。
第三个因素是房产持有成本越来越高，哪怕是阿凯这种已经拿到完整产权不用还贷款的土著大房东，每年的物业费、维修费、整改费都在涨，原来一套房一年持有成本只要几千，现在要一万多，收益被大大摊薄，我身边还有一个更典型的例子：我表姐2019年在武汉光谷买了两套小户型，贷款30年，本来想着当大房东收租，租金刚好覆盖房贷，不用自己出钱，结果这两年光谷空置率飙升，租金从2500一个月降到2000，她每个月要自己补500多房贷，现在想卖还卖不出去，挂了一年多都没人接盘，相当于每个月贴钱当大房东,苦不堪言。
大房东不是不能做，只是躺赢的时代结束了
很多人听完阿凯的事，都在说现在大房东彻底不香了，其实我不这么认为，我身边依然有很多大房东活得很滋润，本质上是这个行业已经开始洗牌，原来那种“有房就能躺着赚钱”的躺赢时代结束了，但是跟上变化的大房东，依然能拿到不错的收益。还是说阿凯，今年年初亏了之后，他也想通了不能躺平，开始动手调整，他把常年空置的楼层全部收回重新装修，一半改成带阳台的精品小单间，配齐空调洗衣机和书桌，租金定1000，比周边品牌公寓便宜200；另一半改成两室一厅，租给刚工作的小情侣或者闺蜜合租，租金1800，同样比周边低200，除此之外，他还加了很多增值服务：免费上门修家具、免费代收快递，在院子里弄了公共休闲区，放了桌椅和自动贩卖机，平时还组织租客一起烧烤爬山，建了租客群有问题半小时内响应，短短半年，阿凯的出租率就从80%升到了92%，现在每个月纯利回到了两万多，虽然比不了巅峰时期的五六万，但至少不亏,比天天愁空房强太多。
我去年在小红书还刷到过一个杭州大房东的案例，她在未来科技城附近有三栋农民房，原来也是空了三分之一，后来她发现周边很多做自媒体、做电商的小创业团队，租写字楼太贵，租民居又没法注册公司，于是她把其中一栋改造成了青年创业公寓：一层改造成共享办公区，配了公共会议室和免费摄影棚，楼上改造成住宿，一个工位加一个单间每月只要1600，比租写字楼便宜一半，现在整栋楼全部租满,收益比原来散租翻了一倍还多。
我个人的观点是，现在大房东行业的分化已经非常明显：抱着老观念躺平，等着租客上门的大房东，只会空房越来越多，慢慢被市场淘汰；愿意跟着租客需求调整，愿意做服务的大房东，依然能赚到钱，2024年中国房地产协会发布的《住房租赁消费调查报告》显示，超过65%的95后00后租客，愿意为好的居住环境和服务多付10%以上的租金，现在住房总量不缺，缺的是符合年轻人需求的好房子，只要能踩中需求,就不愁没人租。
普通人想当大房东，这三个坑一定要避开
最近两年经常有人问我，手里有闲钱，想买房包租当大房东，现在还能不能进？我的答案是：不是不能进，但绝对不能盲目进场，一定要避开这三个坑。第一，绝对不要加高杠杆进场，过去房价上涨周期，很多人用“租金抵月供”的逻辑炒房，就算租金不够，房价涨了卖了就能赚，现在这个逻辑已经走不通了，现在房价很难像过去那样大幅上涨，租金还在往下走，一旦空租几个月，就要自己贴钱还月供，一旦个人收入出点波动，直接就会断供被套，普通人要当大房东，一定要用三五年不用的闲钱，不要借钱不要加杠杆,不然一点市场波动就能把你拖垮。
第二，不要不做调研就盲目进场，很多人觉得“地铁口的房子一定好租”“大学城旁边一定不愁租”，其实完全不是这么回事，你在大学城旁买个大平层，肯定不好租，学生要的是便宜小单间；你在工业园旁搞高端民宿，肯定也租不出去，一定要提前调研清楚周边的主流人群是什么，需求是什么，能接受什么价位，再动手，不要凭着感觉投资，不然买了房空着,哭都来不及。
第三，不要抱着躺着赚钱的心态，现在当大房东早就不是躺赢的生意了，自己管房要修马桶、收租、处理各种租客纠纷，琐事一大堆；交给托管就要付托管费，收益少一大块，所以一定要摆正心态，不要想着一夜暴富，就把它当成一个长期的稳健投资，预期降下来，能接受赚辛苦钱，才适合当大房东,不然只会失望。
其实回头看，大房东这个身份这么多年一直跟着时代变化：改革开放初期，能分到房就是大房东；房改之后，有钱买房就是大房东；城市化高峰期，人口往大城市跑，在大城市有房就能躺赢；到了现在，城市化进入下半场，住房从短缺转向结构性过剩，需求从“有房住”转向“住得好”，大房东自然也要跟着变，这个时代从来没有一辈子躺着赚钱的生意，大房东也一样，原来的红利吃完了，愿意动起来调整的人，才能继续赚到钱，不变的人，只能慢慢被市场淘汰，与其吐槽大房东不香了，不如想想怎么把自己的房子，做成租客愿意住的好房子，毕竟，能租出去的房子,才是能赚钱的房子。